Обзор рынка коммерческой недвижимости Германии

В условиях развитого экономического положения Германии инвесторов больше всего интересует коммерческая недвижимость этой страны. Приобретение складских помещений, офисного здания, магазина или другого объекта позволяет не просто выгодно использовать деньги, а действительно сколотить в будущем крупную сумму.

Состояние рынка коммерческой недвижимости

Чаще всего коммерческая недвижимость покупается в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Кельне, Штутгарте, Дюссельдорфе, Франкфурте. Также в последнее время популярность набирает город Фрайбург. Сделки совершаются в диапазоне от 500 000 до 3 млн. евро.

На рынке вторичной недвижимости иностранцам следует учитывать важный нюанс. Например, стоимость здания под супермаркет составляет 4 000 000 евро. При условии долгосрочной аренды владелец получает ежегодный доход 360 000 евро. В действительности данная цифра некорректна. Здесь не приняты во внимание расходы владельца на уплату налогов, страховых взносов, коммунальных услуг, ремонтных работ и других обязательных платежей. Собственнику придется выделить 10-16% от полученного дохода. Иногда такие расходы могут частично оплачиваться арендатором.

Местные инвесторы владеют 45% всех коммерческих объектов Германии. Большинство выгодных предложений реализуется на внутреннем рынке. Говорить о малом количестве зарубежных покупателей также будет неверно. Граждане США владеют 21% коммерческой недвижимости, Франции – 7%, а на канадцев и британцев приходится по 5%. Большой интерес сейчас начинают проявлять и китайские инвесторы. Россияне пока оказывают незначительное влияние на данный рынок.

Читайте также: Разрешение на строительство и ремонт дорог будет выдавать Росавтодор

Торговая недвижимость Германии

Инвесторы из других стран наиболее заинтересованы в приобретении именно торговых объектов. Здесь отмечается высокая прибыльность и ликвидность. Доходность различных видов торговой недвижимости в Германии:

• Супермаркеты – 5-5,5% в год.
• Торговые дома – 4,3-4,5% ежегодно.
• Магазины, которые относятся к специализированным или являются частью сети –5,8-6,0% за год.

Офисная недвижимость

Основная часть бизнес-центров и офисной недвижимости расположена в крупных городах Германии. Владельцы таких объектов в Мюнхене получают 4,6% годового дохода, в Гамбурге – 4,8%, в Берлине – 5,1%, а в Штутгарте, Дюссельдорфе и Гамбурге – 5,3% дохода за год. Офис обойдется инвестору в 5 000 – 9 000 евро за квадратный метр.

Сектор гостиничной недвижимости Германии

Одним из самых сложных видов коммерческих объектов является гостиничная недвижимость. В Европе прослеживается увеличение инвестиционной активности в данном сегменте. За первый квартал 2015 года объем инвестиций достиг 225% в разрезе календарного года.

Стоимость гостиничной недвижимости:

Небольшая гостиница в Нижней Саксонии 1932 года постройки – 195 000 евро.

Отель на территории курорта Бад-Кольгруб вместительностью 21 номер – 1 200000 евро.

Маленькая уютная гостиница, курортный район Баварии – 280 000 евро.

Трехзвездочный отель в центре Дюссельдорфа стартует с 3 500 000 евро.

Доход владельцев гостиниц в Берлине, Франкфурте и Мюнхене является самым прибыльным и составляет 7% за год.

Промышленная недвижимость

В направлении производственно-складских объектов зарубежная недвижимость, в частности Германия также является привлекательной для инвесторов. Среднее значение дохода в крупных городах от данной недвижимости – 7% ежегодно. Стандартный логистический комплекс может дать своему владельцу 5–7,5% прибыли, а помещение, предназначенное для легкого производства – 7– 8,5%. Стоимость складских помещений общей площадью от 350 м? стартует с 520 000 евро.

Читайте также: ШОС начнет сотрудничать с США и НАТО в сфере борьбы с наркотиками

Особенности процедуры покупки коммерческих объектов

Германия находится в десятке лучших стран мира по уровню защиты прав на владение собственностью. При этом для совершения успешной сделки все равно требуется учитывать несколько важных нюансов:
Необходимо найти опытного и надежного партнера – риелтора.

1. Следует подготовить меморандум инвестиционного содержания.
2. Следует быстро принимать решения по предлагаемым объектам.

Приобретение доходной недвижимости осуществляется по следующей схеме:

• Определяются цели, сроки, сумма вложения, способы оплаты и возможные риски.
• Поиск соответствующего объекта.
• Составление оптимального плана инвестирования.
• Осмотр объекта.
• Резервирование недвижимости. На данном этапе стороны утверждают предварительный договор, а покупатель вносит аванс 10 % от стоимости объекта.
• Инвестор может обратиться в банк с целью получения кредита (средства выдаются иностранцам под 3-4% годовых).
• Проверка юристами законности совершаемой сделки.
• При необходимости инвестор открывает фирму.
• Подготовка нотариального договора на покупку.
• Выплата оставшейся части суммы.
• Оформление сделки нотариусом.
• Оформление акта приема-передачи объекта.
• В Поземельную книгу вносится информация о новом владельце.

В целом оформление приобретенной недвижимости предполагает расходы, которые рассчитываются от общей стоимости объекта:

• Налог на покупку собственности – 3,5-6,5%.
• Агентская комиссия – 3,6-7,2%.
• Плата за регистрацию – 0,2-0,5%.
• Услуги нотариуса – 0,5-1,5%.